Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Plus de 500 immeubles et 15 000 lots gérés en France depuis 1964.
C’est la mécanique la plus mal comprise de la vie en copropriété, et celle qui fait échouer le plus de projets : la majorité de vote. Combien de fois avons-nous vu, en assemblée générale, une résolution soutenue par la majorité des présents être pourtant rejetée parce qu’elle relevait d’une majorité plus exigeante. Comprendre les articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965, c’est savoir à l’avance si un projet a une chance de passer, et comment le faire aboutir. Ce guide est volontairement centré sur ce seul sujet. Pour le déroulé complet d’une assemblée générale, reportez-vous à notre article Assemblée générale de copropriété : l’essentiel à savoir.
Ce qu’il faut retenir
Chaque décision relève d’une majorité précise, déterminée par la loi selon son importance. L’article 24 (majorité simple) suffit pour la gestion courante. L’article 25 (majorité absolue) s’impose pour les décisions importantes comme le choix du syndic ou les travaux d’amélioration. L’article 26 (double majorité) protège les décisions les plus lourdes. La passerelle de l’article 25-1 permet de débloquer un vote de l’article 25 qui n’atteint pas son seuil. Se tromper de majorité, c’est exposer la décision à l’annulation.
Pourquoi la majorité change tout
En copropriété, on ne vote pas par tête mais par tantièmes : chaque copropriétaire pèse à hauteur de sa quote-part de parties communes. Le calcul de ces tantièmes est expliqué dans notre article dédié à comment calculer les tantièmes. Mais au delà du poids de chacun, c’est la règle de majorité applicable qui détermine le sort d’une résolution. Et cette règle n’est pas choisie librement : elle est imposée par la loi selon la nature de la décision. C’est précisément là que se joue la compétence du syndic, car une résolution soumise à la mauvaise majorité est juridiquement fragile.
Article 24 : la majorité simple
C’est la majorité la plus accessible. La décision est adoptée si elle recueille la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents ne sont pas comptabilisés : ils ne pèsent ni pour, ni contre.
L’article 24 s’applique à la gestion courante de la copropriété :
- l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel
- les travaux d’entretien et de maintenance de l’immeuble
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble n’apportant pas d’amélioration
- la souscription des contrats courants (entretien, maintenance)
- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par la loi
C’est la majorité de la vie quotidienne de l’immeuble. La plupart des résolutions d’une assemblée générale ordinaire en relèvent.
Article 25 : la majorité absolue
Ici, le curseur monte. La décision doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés, absents et abstentionnistes confondus. Le dénominateur n’est plus les voix exprimées mais l’ensemble des tantièmes de la copropriété. Concrètement, un absent compte comme un poids qui n’a pas voté pour : il faut donc une adhésion plus large.
L’article 25 concerne les décisions importantes :
- la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical
- les travaux d’économie d’énergie et de rénovation énergétique
- l’installation ou la modification d’équipements collectifs
- l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes
- l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques
- les travaux d’amélioration
Article 25-1 : la passerelle qui débloque les votes
C’est le mécanisme le plus utile, et le plus méconnu des copropriétaires. Lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l’article 24.
Un exemple concret vécu dans nos immeubles : une résolution d’installation de bornes de recharge recueille 380 millièmes sur 1000. Elle n’atteint pas la majorité absolue (501 millièmes requis), mais dépasse le tiers (334 millièmes). L’assemblée vote donc une seconde fois, séance tenante, à la majorité simple des présents et représentés, et la résolution passe. Sans cette passerelle, le projet aurait été reporté d’un an. C’est un outil précieux que le syndic doit savoir actionner au bon moment.
Article 26 : la double majorité
C’est le verrou des décisions lourdes. La résolution doit être adoptée par la majorité des membres du syndicat (donc en nombre de copropriétaires, une personne égale une voix sur ce critère) représentant au moins les deux tiers des voix (en tantièmes). Deux conditions cumulatives, d’où l’expression double majorité.
L’article 26 s’applique notamment :
- aux modifications du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes
- à certaines acquisitions ou cessions affectant les parties communes
- à la suppression du poste de gardien ou de concierge dans certaines conditions, lorsqu’elle touche aux parties communes affectées au logement de fonction
Cette majorité élevée protège les copropriétaires contre des changements structurels qui seraient imposés par une minorité de gros porteurs de tantièmes.
L’unanimité : le cas extrême
Certaines décisions exigent l’accord de tous les copropriétaires sans exception. C’est le cas notamment de l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ou des décisions qui porteraient atteinte aux droits de chaque copropriétaire sur ses parties privatives ou ses droits de jouissance. L’unanimité étant difficile à réunir, ces décisions sont rares.
Tableau récapitulatif : quelle majorité pour quelle décision ?
Le rôle décisif du syndic
Avant chaque assemblée, le gestionnaire qualifie chaque résolution et lui affecte la bonne majorité. Cette étape, invisible pour les copropriétaires, est l’une des plus techniques de son métier. Une erreur de qualification, et c’est une décision contestable, voire annulable dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Un bon syndic anticipe aussi les votes serrés : il mobilise les pouvoirs et les votes par correspondance en amont sur les résolutions importantes, et sait dégainer la passerelle de l’article 25-1 au bon moment pour éviter de reporter un projet d’un an. Pour préparer vos résolutions en amont, consultez aussi notre guide sur comment mettre une résolution à l’ordre du jour.
Foire aux questions sur les votes en AG
Que se passe-t-il si personne n’atteint la majorité requise ?
La résolution est rejetée et reportée à une assemblée ultérieure, sauf si la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple. C’est pourquoi la mobilisation des copropriétaires en amont est si importante sur les sujets sensibles.
Une décision votée à la mauvaise majorité est-elle valable ?
Elle est irrégulière et peut être annulée par le tribunal judiciaire si un copropriétaire opposant ou défaillant la conteste dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. D’où l’importance de la qualification juridique par le syndic.
Un copropriétaire qui possède plus de la moitié des tantièmes peut-il tout décider seul ?
Non. Lorsqu’un copropriétaire détient une quote-part supérieure à la moitié, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Ce mécanisme empêche un majoritaire d’imposer seul ses décisions.
La majorité requise pour changer de syndic, c’est laquelle ?
La désignation comme la révocation du syndic relèvent de la majorité absolue de l’article 25, avec possibilité de passerelle vers l’article 24 via l’article 25-1.
L’accompagnement Door-In
Maîtriser les majorités, c’est transformer une assemblée générale subie en outil de décision efficace. Nos gestionnaires qualifient chaque résolution avec rigueur et préparent les votes sensibles en amont, pour que vos projets aboutissent au lieu d’être reportés. Pour une gestion d’assemblée sans fausse note, découvrez notre approche de l’assemblée générale de copropriété.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 24, 25, 25-1, 26), décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
