Plusieurs organes concourent au bon fonctionnement d’une copropriété. Les rôles et les missions de ces derniers doivent être clairement définis pour que les copropriétaires puissent parfaitement comprendre leurs missions. Avec le blog Door-In, découvrez davantage d’informations à propos du syndicat des copropriétaires.
Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?
Organe clé de la copropriété, le syndicat de copropriétaires désigne l’ensemble des copropriétaires possédant au moins un bien dans un immeuble donné. L’instance est propriétaire des parties communes et des équipements communs de la copropriété dont elle assure la gestion. Dès qu’il y a répartition de biens dans l’immeuble entre au moins deux propriétaires, le syndicat naît systématiquement. Chaque propriétaire de lot (appartement, garage, cave, etc.) est un copropriétaire. Ce dernier peut aussi bien être une personne physique (particulier) que morale (entreprise ou société immobilière).
Le syndicat se crée sans aucune formalité. Doté d’un pouvoir juridique, il peut intenter une action en justice contre une tierce personne physique ou morale. Le syndicat de copropriétaires est identifiable par son nom et son siège social. Ce dernier n’est rien d’autre que l’adresse postale de la copropriété. Dans certains cas, c’est le domicile du syndic de copropriété qui est désigné comme siège social. Indispensable pour la vie en copropriété, le syndicat des copropriétaires gère l’entretien de l’immeuble.
Certaines copropriétés comprennent plusieurs bâtiments. On parle alors de grande copropriété et le syndicat principal peut créer des syndicats dits secondaires. Ces derniers bénéficient de l’autonomie juridique et administrent un ou plusieurs bâtiments de la copropriété.
Syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, conseil syndical : quelles différences ?
Syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété et conseil syndical sont les organes sur lesquels repose le fonctionnement d’une copropriété. Il existe cependant des différences majeures quant à la composition et aux missions de ces trois organes. Le blog Door-In vous aide à les nuancer pour mieux cerner le rôle et les attributions du syndicat des copropriétaires.
Composition du syndicat des copropriétaires, du syndic de copropriété et du conseil syndical
À la différence du syndicat de copropriétaires, le conseil syndical est une personne physique ou morale. Elle est chargée de la représentation légale du regroupement des copropriétaires. Cet organe est composé de copropriétaires élus en assemblée générale (AG) à la majorité absolue. Les conjoints, les ascendants, les descendants, les représentants légaux ou les usufruitiers peuvent aussi être membres du conseil syndical.
Bien que facultatif, vous pouvez doter votre copropriété de cet organe. Le conseil syndical est néanmoins obligatoire dans un syndic coopératif. Lorsque l’AG des copropriétaires le décide à la double majorité, la copropriété peut renoncer au conseil syndical. Aucun effectif n’est d’ailleurs imposé pour constituer le conseil syndical.
Le syndic de copropriété est le bras opérationnel du syndicat des copropriétaires. Élue en AG, cette personne physique ou morale reçoit le mandat du syndicat. Il est le plus souvent sous contrat de trois ans renouvelables. Il existe trois grands modèles de syndics de copropriété :
- le syndic de copropriété professionnel,
- le syndic de copropriété bénévole,
- le syndic de copropriété coopératif.
Le syndic professionnel est une entreprise externe à la copropriété qui gère l’immeuble en échange d’honoraires. Il doit ainsi disposer d’une garantie financière, d’une assurance et avoir la carte professionnelle. Les deux autres modèles de syndic sont en autogestion. Si vous optez pour un syndic bénévole, c’est l’un de vos pairs copropriétaires qui est désigné en AG comme syndic. Dans le cas du syndic coopératif, par contre, c’est le président du conseil syndical qui joue le rôle de syndic.
Différences de mission entre syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété et conseil syndical
Les missions du syndicat des copropriétaires se résument à respecter le règlement, payer les charges de copropriété et voter. Professionnel ou non, votre syndic de copropriété reçoit les pleins pouvoirs du syndicat des copropriétaires. Il peut aussi :
- assurer la gestion administrative de la copropriété,
- planifier et assurer la tenue des assemblées générales conformément aux prescriptions du règlement intérieur,
- assurer la gestion financière de votre copropriété.
Le syndic de copropriété est également en relation avec les fournisseurs et signe les contrats de prestation avec ces derniers. Il a aussi l’obligation d’ouvrir un compte bancaire distinct au nom du syndicat des copropriétaires. Pour disposer d’une base de données, la loi ALUR contraint le syndic de copropriété à enregistrer la copro au registre national des copropriétés.
Quant au conseil syndical, cette instance joue un rôle d’intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. C’est aussi un organe consultatif, en cas de travaux urgents, qui contrôle aussi la gestion financière du syndic de copropriété. Le conseil syndical exerce d’ailleurs les fonctions du syndic de copropriété lorsque vous optez pour un modèle coopératif.
Quel est le rôle du syndicat de copropriétaires ?
Le rôle du syndicat de copropriétaires consiste essentiellement à préserver l’immeuble et à assurer son bon fonctionnement. L’instance se réunit au moins une fois par an en assemblée pour voter les grandes décisions de la copropriété. Concernant la conservation de l’immeuble, il y a par exemple les travaux lourds à réaliser en copropriété qui sont votés en AG. Vous avez les travaux d’entretien et de maintenance de la bâtisse ou de rénovation énergétique. Les travaux affectant l’esthétique du bâtiment relèvent aussi des attributions du syndicat des copropriétaires.
En ce qui concerne l’administration du patrimoine immobilier commun, le syndicat vote les budgets prévisionnels en assemblée générale des copropriétaires. Il décide également de l’acquisition ou de la vente de lots communs pour le compte du regroupement. Le syndicat des copropriétaires est aussi habileté à modifier le règlement des copropriétés. L’un de ses rôles consiste à saisir les tribunaux pour le compte de la copropriété, lorsque ses intérêts sont menacés. L’objectif peut être de recouvrer un impayé ou une dette auprès d’un tiers ou d’un copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires peut enfin contracter un emprunt bancaire au nom de la copropriété.
Quels sont les droits et les devoirs du syndicat de copropriétaires?
En dehors de ses attributions, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations stricts.
Les droits de votre syndicat de copropriétaires
En plus de son rôle de guide, le syndicat des copropriétaires bénéficie de prérogatives. Que vous soyez un copropriétaire occupant ou bailleur, certains droits individuels vous sont conférés. Tout copropriétaire dispose et profite de ses lots privatifs au sein de la copropriété. Ce droit inclut cependant des restrictions, notamment en ce qui concerne les travaux à réaliser. Ces cas spécifiques sont alors précisés dans le règlement intérieur.
Le syndicat de copropriétaires peut aussi initier ou proposer des résolutions à inscrire dans l’ordre du jour d’une assemblée. Vous pouvez donc, en tant que copropriétaire, demander à faire figurer un projet de résolution en assemblée générale. Il vous suffit ainsi d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété. C’est dans ce courrier, adressé deux mois au moins avant la réunion, que vous lui notifiez votre intention.
Les devoirs du syndicat des copropriétaires
Tout droit implique naturellement des devoirs ou des obligations. Le syndicat de copropriétaires ne déroge pas à ce principe. Il est responsable des dommages dus à un défaut de construction ou d’entretien des locaux. L’organe assume également les erreurs de gestion commises dans l’exercice de ses missions. Il peut, dans l’un ou l’autre de ces cas, être poursuivi en justice en tant que personne morale. Bien que cela ne soit pas une obligation, le syndicat de copropriétaires peut souscrire une assurance responsabilité civile.
Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges de copropriété. C’est ainsi que le syndicat, en tant qu’institution, pourra assumer ses responsabilités financières pour le bon fonctionnement de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires se doit enfin de disposer d’un compte bancaire au nom de l’instance. Dédié aux travaux à réaliser dans la résidence, ce compte est séparé de ceux gérés par le syndic de copropriété. Les intérêts générés par ce compte appartiennent définitivement au syndicat de copropriétaires.
