Dans certaines villes de France, les habitants ont des difficultés pour trouver un logement. C’est le cas des agglomérations où la densité urbaine est forte avec un déséquilibre entre la demande et l’offre locative. La notion de zone tendue a été créée en 2013 afin de qualifier ces endroits pour mettre en place un dispositif facilitant l’accès au logement. Quelles sont les villes concernées par les zones tendues ? Quelle réglementation s’applique aux logements dans une commune en zone tendue ? Le blog Door-In vous donne plus d’informations sur le marché immobilier dans les zones tendues locatives ainsi que les mesures prises par l’État pour faire face à cette problématique.
Comment définir une zone tendue ?
En France, une zone tendue correspond à un périmètre territorial dans lequel les locataires ou les aspirants propriétaires trouvent difficilement un logement. La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) portant sur l’immobilier propose une définition plus précise. Il s’agit d’une zone géographique ou une agglomération, affichant une demande en termes de logements bien plus importante que l’offre d’habitation disponible.
Les zones tendues correspondent globalement aux zones d’urbanisation continue ayant plus de 50 000 habitants. Le déséquilibre entre le besoin de logements des locataires et les logements disponibles à la location y est souvent important, posant une problématique sérieuse d’accès à l’habitation. Le marché immobilier dans les zones tendues locatives est ainsi caractérisé par un montant de loyer et des prix de vente très élevés. Les demandes de location dépassent aussi largement le nombre de logements proposés dans le parc locatif social.
Quelles sont les villes considérées en zone tendue ?
La liste des villes classées en zone tendue est très longue. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a référencé 1 149 communes sur 28 agglomérations de France métropolitaine.
Les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Toutes les villes incluses dans ces agglomérations sont considérées comme des zones tendues locatives, soit un total de près de 4,6 millions de logements. Quand une commune ou une ville est qualifiée de zone tendue, c’est l’ensemble du territoire qui est pris en compte. Aucun quartier d’une ville en zone tendue ne pourra donc être exempté.
Quelles mesures ont été prises face à la problématique des zones tendues ?
La loi ALUR permet de faire évoluer positivement la situation du marché immobilier dans les zones tendues locatives en France. Diverses mesures ont été adoptées telles que :
- l’encadrement du montant des loyers dans les zones tendues,
- la réduction du préavis pour un locataire en zone tendue,
- la taxe foncière sur l’immobilier non bâti,
- la taxe sur les logements vacants.
Le propriétaire et le bailleur d’un bien immobilier locatif dans une zone tendue sont contraints par le dispositif ALUR qui limite l’augmentation du montant des loyers. Le locataire bénéficie aussi d’un délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois. Cela est valable durant la révision des loyers pour le renouvellement du bail, mais aussi lors de la remise en location du logement. Cette mesure s’applique, peu importe la date de signature du bail, et concerne les logements nus utilisés comme résidence principale par les locataires.
Le délai de préavis est écourté seulement si le locataire en fait la demande dans sa lettre de congé. Il devra, par ailleurs, joindre la copie du décret indiquant la liste des agglomérations en zone tendue pour prouver que sa commune en fait partie.
Le classement d’une ville en zone tendue a aussi des incidences sur le plan fiscal. Avec la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les terrains constructibles dans ces zones font l’objet d’une majoration forfaitaire. Cette taxe peut aller jusqu’à 3 euros par mètre carré, conformément à l’article 1396 du Code général des impôts.
La taxe sur les logements vacants permet de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement leurs biens locatifs inoccupés. Elle concerne les logements non meublés et habitables, vacants depuis une année au moins, au 1áʳ janvier de l’année d’imposition. Il existe toutefois des exceptions comme le cas d’un logement habité durant plus de 90 jours consécutifs dans l’année.
Les communes peuvent elles-mêmes prendre la décision en conseil municipal d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation aux logements meublés non destinés à l’habitation principale. La surtaxe sur ces résidences secondaires meublées varie entre 5 % et 60 % du montant de la taxe d’habitation habituelle.
Comment savoir si votre bien immobilier se trouve en zone tendue ?
Connaitre les logements qui sont situés en zone tendue locative est très important quand vous souhaitez réaliser un investissement immobilier. En tant que futur propriétaire, vous devez vous renseigner sur chaque loi ou dispositif applicable à votre bien.
Pour le locataire, c’est aussi un moyen de s’informer sur les réglementations liées à son futur logement. Il doit savoir si le bien immobilier est soumis à l’encadrement du montant du loyer et au délai de préavis réduit de la loi ALUR.
Pour vérifier si un bien immobilier se trouve en zone tendue, vous pouvez :
- utiliser le simulateur du service public,
- faire appel à une agence immobilière.
La Direction de l’information légale et administrative (Dila) met à votre disposition un simulateur en ligne simple à utiliser. Vous aurez simplement à renseigner le nom de la ville ou le code postal pour savoir s’il s’agit d’une zone tendue ou non.
Contacter des professionnels de l’immobilier est recommandé lorsque vous recherchez un logement mis en location dans l’une des agglomérations en zone tendue. Les frais perçus par l’agence sont d’ailleurs plafonnés et réglementés selon le dispositif de la loi ALUR. Plusieurs éléments sont pris en compte comme la visite du logement, l’établissement de votre dossier, la rédaction du bail ou encore l’état des lieux d’entrée.
