Une copropriété fonctionne sur la base des provisions qui sont versées par les copropriétaires. Ces derniers ont l’obligation de procéder au paiement des charges et travaux permettant la conservation de l’immeuble en bon état. Le recouvrement est assuré par le syndic dont la responsabilité est aussi engagée en cas de défaut de paiement. Le règlement de copropriété précise les différents types de charges et leur mode de répartition conformément à la loi. Quels sont les différents types de charges d’une copropriété ? Comment faire la répartition des dépenses pour chaque copropriétaire ? Quelles solutions pour baisser les charges de copropriété ?
Qu’est-ce que les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété désignent l’ensemble des dépenses effectuées par les copropriétaires dans le cadre de l’entretien et du fonctionnement de leur immeuble. Ces charges sont généralement prévues par le budget prévisionnel et sont votées durant une assemblée générale. Il arrive cependant que les copropriétaires soient amenées à payer pour des travaux ponctuels qualifiés de charges exceptionnelles.
Lorsqu’un copropriétaire met son logement en location, il est toujours tenu de s’acquitter des charges de copropriété. Le copropriétaire bailleur pourra toutefois demander à son locataire de rembourser certaines dépenses effectuées. On parle de charges locatives récupérables. Il s’agit de l’entretien des parties communes, des services du gardien et autres charges profitant au locataire.
Les charges courantes de copropriété
Les charges courantes regroupent des dépenses habituelles qui sont incontournables dans la vie d’une copropriété. Elles sont régulièrement avancées par les copropriétaires sous forme de provisions pour l’entretien et la maintenance des parties communes du bâtiment. Parmi les charges courantes de copropriété se retrouvent le paiement des honoraires du personnel d’entretien, du syndic, les frais d’assurances, d’éclairage, de chauffage des parties communes, etc.
Les charges exceptionnelles de copropriété
Les charges exceptionnelles de copropriété font allusion aux gros travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble et ses parties communes. Ces dépenses sont décidées au cas par cas lors d’un vote par le syndicat de copropriétaires. Comme charges exceptionnelles, on peut citer la rénovation de toiture ou encore le ravalement des façades.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
La participation des copropriétaires aux charges de copropriété dépend de leur nature, à savoir des charges générales ou spéciales. Les dépenses sont identifiées dans le règlement de copropriété qui peut prévoir une répartition par escaliers ou par bâtiments.
Les charges générales
Les charges générales sont les dépenses de l’immeuble relatives à :
- son administration (syndic, assemblée générale…),
- son entretien (nettoyage des parties communes, gestion des ordures…),
- sa conservation (rénovation de façade, de toitures, etc.)
Les copropriétaires sont tenues de contribuer au paiement des charges générales de copropriété proportionnellement à la hauteur de leur quote-part. On parle également de tantième, un pourcentage qui est associé à chaque lot de copropriété puis rapporté à l’ensemble des parties communes de l’immeuble.
Les charges spéciales
Les charges spéciales d’une copropriété sont les dépenses liées au paiement des services collectifs comme le gardiennage, le service de nettoyage ou la sécurité. Elles incluent aussi les équipements communs tels que la pose d’une antenne de télévision, l’entretien de la chaudière commune, de l’ascenseur, etc.
La répartition du paiement des charges spéciales de copropriété se fait en considérant l’utilité objective pour chaque lot des services ou des équipements concernés. En principe, les copropriétaires des lots qui se retrouvent en rez-de-chaussée n’auront pas par exemple à supporter les frais d’entretien d’un ascenseur. Une participation financière peut néanmoins être imposée si le copropriétaire a accès à l’ascenseur de l’extérieur, à une cave desservie, ou au parking de la copropriété.
Le calcul des charges de copropriété
Le calcul des charges de copropriété est réalisé de façon proportionnelle aux tantièmes de chaque lot de l’immeuble et selon les clés de répartition. Tous ses paramètres sont clairement mentionnés dans le règlement défini au moment de la création de la copropriété. La contribution aux dépenses de l’immeuble s’impose ainsi à tous les copropriétaires.
En pratique, vous pourrez faire une estimation des charges qui sont liées à vos lots de copropriété avec cette formule : Budget x (nombre de tantièmes du lot/nombre total de tantièmes).
Le budget prévisionnel pour le fonctionnement de l’immeuble est établi par les copropriétaires en assemblée générale. La contribution requise à chaque clé de charges est déterminée par les tantièmes associées à vos lots de copropriété.
Le vote des charges de copropriété
Pour faire face aux charges de la copropriété (générales ou spéciales), un budget prévisionnel est voté chaque année. On assure ainsi les dépenses liées notamment au fonctionnement, à l’administration et à la maintenance des parties communes ou équipements communs de l’immeuble. Ce budget prévisionnel couvre ainsi les travaux d’entretien courant permettant la conservation de la copropriété ou de prévenir les défaillances d’un équipement. Un contrat de maintenance ou d’entretien est souvent signé avec des entreprises qualifiées, sollicitées par le syndic de copropriété.
Les charges non prévues par le budget prévisionnel sont des dépenses exceptionnelles auxquelles les copropriétaires sont également soumis. Chacun de ces frais doit faire l’objet d’un vote lorsque la situation se présente. Ce sont les travaux d’amélioration de l’immeuble comme la surélévation du bâtiment, l’aménagement des parties communes ou la réalisation d’études techniques par des experts. Ces types de dépenses sont votées au même moment que les travaux à effectuer dans la copropriété.
Le paiement des charges de copropriété
Les charges de copropriété faisant partie du budget prévisionnel sont financées grâce au versement de provisions par les copropriétaires. Ce paiement représente un quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale prend une autre décision. Les provisions sont alors régulièrement versées au syndic de copropriété. Le paiement se fait normalement :
- le premier jour de chaque trimestre,
- le premier jour d’une période fixée par l’assemblée générale.
L’une des missions du syndic de copropriété est d’adresser aux copropriétaires un avis mentionnant le montant de sa provision, avant la date d’exigibilité. Cela peut se faire via une simple lettre ou même un message électronique si le copropriétaire accepte ce mode de transmission.
Pour les charges exceptionnelles, le montant des dépenses et la date d’exigibilité des participations sont fixés par l’assemblée générale. Si les frais correspondants sont votés en même temps que les travaux, le syndic de copropriété est dans son droit d’exiger le paiement d’une avance de trésorerie. Il adressera également aux copropriétaires un avis précisant l’objet des dépenses ainsi que le montant dû avant la date d’exigibilité.
Comment contester les charges de copropriété ?
La plupart du temps, la répartition des charges de copropriété est contestée pour deux raisons :
- un copropriétaire remarque que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être,
- la quote-part d’un copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à la normale.
Dans ces situations, la contestation se fait en engageant une action devant un tribunal. Selon la loi, le recours aux instances juridiques compétentes est possible dans les cinq ans suivant la publication au fichier immobilier du règlement de copropriété. Ce délai est de deux ans après la première vente du lot de copropriété, effectuée après que le règlement soit publié.
Le juge procède à une nouvelle répartition des charges de copropriété lorsque la plainte du copropriétaire est fondée. Son application est effective dès le premier jour d’exercice comptable qui suit la date à laquelle la décision du tribunal est rendue définitive. En dehors de ces deux cas de contestation des charges de copropriété, toute modification de la répartition requiert un vote à l’unanimité des copropriétaires.
Conseils pour faire baisser les charges de copropriété
Plusieurs astuces permettent de réduire les charges de copropriété pour alléger le budget des copropriétaires. Ciblez les postes de dépenses tels que l’énergie, l’entretien ou encore l’assurance de l’immeuble pour faire d’importantes économies sur votre budget.
Réduisez le coût du chauffage de la copropriété
Les dépenses liées au chauffage représentent près d’un tiers des charges de copropriété quand on prend en compte l’eau chaude sanitaire et le gaz. La température dans les parties communes de votre immeuble est peut-être trop élevée. La loi demande en effet de maintenir au moins une température de 18° au centre des pièces. Il est cependant courant de constater que cela va jusqu’à 20 ou 21° dans certains immeubles.
Sachant que la réduction d’un seul degré implique une économie de 7 % sur votre facture, c’est un point important à contrôler pour baisser vos charges de copropriété. Prendre l’habitude de réduire la température de nuit est également une excellente idée. L’entretien régulier des équipements de la copropriété comme la chaudière permet aussi de diminuer leur consommation.
Installez une meilleure isolation sur l’ensemble de la copropriété
Optimiser l’isolation de votre copropriété est un moyen efficace pour faire des économies sur le chauffage de façon générale. Avec l’installation de triples vitrages, l’isolation des terrasses et des autres parties de l’immeuble sujettes aux déperditions, vous pourrez réduire considérablement vos factures. La loi prévoit des dispositifs tels que l’éco-PTZ copropriétés pour aider les copropriétaires à mettre en place les améliorations énergétiques dans leur immeuble.
Renégociez les contrats d’entretien de la copropriété
L’entretien des parties communes de la copropriété représente des postes de dépenses notables dans le budget prévisionnel. Le coût de la maintenance de l’ascenseur, par exemple, évolue chaque année sans aucune raison valable. On recommande donc aux copropriétaires de vérifier les contrats de prestation afin de relever tous les détails concernant les frais appliqués. Vous pourrez ainsi voir les dépenses qui sont injustifiées et les corriger.
Le coût des interventions hors contrat doit être négocié avec l’entreprise et défini au préalable pour éviter qu’une tarification discrétionnaire ne soit appliquée. Quant aux contrats d’entretien, ils doivent être renégociés régulièrement en faisant jouer la concurrence. Vous obtiendrez alors des tarifs plus avantageux pour votre copropriété. Certains travaux dans l’immeuble comme la mise aux normes de l’ascenseur pourront être étalés sur plusieurs années pour réduire les dépenses effectuées par les copropriétaires.
Vérifiez le contrat d’assurance de la copropriété
Le contrat d’assurance est une autre dépense importante pour les copropriétaires. Celle-ci évolue chaque année, ce qui affecte les comptes de la copropriété à moyen terme. Pour économiser sur cette charge, vous devez vous assurer de payer le juste prix en faisant contrôler des éléments mentionnés sur le contrat. Vérifiez notamment si la superficie de la copropriété est conforme en faisant appel au besoin à un géomètre expert.
Comparer les offres de plusieurs compagnies est une bonne idée pour mieux conduire les négociations. N’hésitez donc pas à demander des devis auprès d’autres assureurs. Lorsque vous manifestez l’envie de changer de compagnie d’assurance pour votre copropriété, pensez à bien transmettre le préavis de résiliation. Ce type de contrat est en effet reconduit chaque année de façon tacite.
Révisez le contrat de syndic de copropriété
Une bonne partie des dépenses de la copropriété sert à payer les honoraires du syndic. En tant que copropriétaires, vous pourrez contrôler davantage votre budget en limitant la durée de son contrat. Au lieu d’un contrat de trois ans renouvelable comme l’autorise la loi, vous pouvez opter pour une seule année. C’est une décision qui aura pour effet de mettre votre syndic de copropriété sous pression. Il sera obligé de traiter les demandes plus rapidement et de mettre du sérieux dans la tenue des comptes pour mieux maitriser les dépenses. C’est une solution qui permet aussi de changer facilement le syndic de copropriété en cas d’abus.
Par ailleurs, des frais plus ou moins cachés peuvent se retrouver dans le contrat du syndic de copropriété comme la facturation de l’assemblée générale. Il n’est pas rare de constater que la location d’une salle et de chaises est facturée alors que cela devrait faire partie des charges courantes. L’organisation de l’assemblée générale des copropriétaires peut aussi être plus onéreuse certains jours de la semaine ou au-delà d’une heure donnée. En faisant attention à tous ces petits détails qui pèsent sur vos charges de copropriété, vous réussirez à faire des économies intéressantes. Il est important de bien choisir son syndic de copropriété.
