Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Mis à jour le 23 sept 2026.
Un contrat de syndic se lit en dix minutes quand on sait où regarder. Depuis 2015, tous les syndics professionnels doivent utiliser le même contrat type, ce qui rend la comparaison beaucoup plus simple qu’on ne le croit. Les écarts de prix ne se cachent donc pas dans la structure du contrat, mais dans quelques clauses précises : le contenu du forfait, le tarif des prestations particulières, les honoraires sur travaux. Voici les 10 points à vérifier avant de signer ou de renouveler, avec les références légales à opposer à votre syndic.
L’essentiel en 30 secondes
Le contrat de syndic est obligatoirement conforme au contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, modifié en 2020. Il prévoit une rémunération forfaitaire couvrant toute la gestion courante, et seules les prestations figurant sur une liste limitative peuvent être facturées en supplément. Sa durée est de trois ans maximum, sans tacite reconduction possible : son renouvellement exige un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Pour comparer deux syndics, la fiche d’information sur le prix, obligatoire et identique pour tous, est l’outil le plus fiable.
Pourquoi le contrat type change tout
Avant la loi ALUR de 2014, chaque syndic rédigeait son propre contrat, avec des forfaits aux contours variables et des listes de suppléments sans fin. Désormais, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose une rémunération forfaitaire et renvoie à une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire. C’est la règle du « tout sauf » : tout ce qui ne figure pas expressément dans cette liste est inclus dans le forfait.
Le syndic ne peut ni supprimer une clause du contrat type, ni en ajouter une qui déroge à la loi. Il complète seulement les parties laissées libres : prix, nombre de visites, horaires, tarifs des prestations particulières. Ce sont précisément ces zones qu’il faut lire attentivement.
Les 10 points à vérifier dans un contrat de syndic
1. L’identité et les garanties du syndic
Le contrat doit mentionner la carte professionnelle du syndic, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ainsi que sa garantie financière et son assurance de responsabilité civile professionnelle, avec les coordonnées des organismes. Ces informations se vérifient en quelques minutes et protègent les fonds de la copropriété en cas de défaillance du cabinet.
2. La durée et la date de prise d’effet
La durée du mandat ne peut pas dépasser trois ans (article 28 du décret du 17 mars 1967). Le contrat indique une date de début et une date de fin précises. Méfiez-vous de toute mention de reconduction automatique : la tacite reconduction est interdite, et un syndic dont le mandat arrive à échéance sans nouveau vote n’a plus de pouvoir de représentation. Vérifiez aussi que la date de prise d’effet est cohérente avec la date de fin du contrat de votre syndic actuel, pour éviter toute période sans syndic.
3. Le forfait et ce qu’il couvre
Le forfait annuel est exprimé hors taxes et toutes taxes comprises. Il couvre l’ensemble de la gestion courante : tenue de la comptabilité, préparation du budget, gestion des contrats d’entretien, relations avec les copropriétaires, tenue de l’assemblée générale annuelle. Comparez les forfaits à prestations égales, en tenant compte du nombre de lots et des équipements de l’immeuble (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), et non au seul montant affiché.
4. Les prestations particulières et leurs tarifs
C’est la clause où se jouent les écarts de coût réel. Le contrat type liste les prestations facturables en plus du forfait : assemblées générales supplémentaires, réunions supplémentaires avec le conseil syndical, gestion des sinistres, suivi de certains travaux, prestations juridiques. Pour chacune, le syndic indique un tarif, souvent au temps passé avec un coût horaire. Un forfait bas assorti de tarifs horaires élevés peut coûter plus cher à l’usage qu’un forfait plus élevé et des suppléments mesurés. Toute prestation facturée qui ne figure pas dans cette liste est irrégulière.
5. Les assemblées générales et réunions incluses
Le contrat précise la durée de l’assemblée générale annuelle incluse dans le forfait et la plage horaire dans laquelle elle se tient. Une assemblée prolongée au-delà, ou tenue en soirée alors que le contrat prévoit un horaire de journée, peut être facturée en supplément. Vérifiez également le nombre de réunions avec le conseil syndical comprises dans le forfait : c’est un critère clé pour un conseil syndical actif.
6. Les visites de l’immeuble et la disponibilité
Le contrat fixe le nombre de visites de l’immeuble incluses par an, s’il s’agit de visites avec ou sans rédaction d’un rapport, et en présence ou non du président du conseil syndical. Il précise aussi les jours et heures d’accueil du cabinet et le dispositif d’urgence en dehors de ces horaires. Ces chiffres engagent le syndic : ils sont votre meilleure référence si la qualité de service se dégrade.
7. Les honoraires sur travaux
Les travaux qui sortent de l’entretien courant, comme un ravalement ou une rénovation énergétique, peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques. L’article 18-1 A de la loi de 1965 impose qu’ils soient votés par l’assemblée générale, en même temps que les travaux et à la même majorité. Le contrat indique leur mode de calcul, en pourcentage du montant des travaux ou au forfait. Sur un gros chantier, quelques points de pourcentage représentent plusieurs milliers d’euros : c’est un point de négociation légitime.
8. Les frais facturés directement aux copropriétaires
Certains frais ne sont pas payés par la copropriété mais par un copropriétaire en particulier. C’est le cas des frais de recouvrement des charges impayées, imputables au seul copropriétaire débiteur (article 10-1 de la loi de 1965), et de l’état daté établi lors d’une vente, dont le montant est plafonné à 380 euros TTC par le décret n° 2020-1229 du 21 octobre 2020. Un contrat qui dépasse ce plafond n’est pas conforme.
9. La gestion des fonds, l’extranet et les archives
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi de 1965) : c’est ce qui garantit que l’argent de votre copropriété ne se mélange pas à celui du cabinet. Le syndic professionnel doit aussi mettre à disposition un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, dont la liste minimale est fixée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Vérifiez enfin les conditions de conservation des archives et leur transmission en cas de changement de syndic.
10. La révision du prix et la fin du contrat
Le contrat peut prévoir une révision annuelle de la rémunération selon des modalités qu’il précise. Lisez-les pour anticiper l’évolution du forfait sur la durée du mandat. Côté fin de contrat, le syndicat peut désigner un nouveau syndic à l’échéance, révoquer le syndic en place par un vote à la majorité de l’article 25, ou résilier le contrat en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations. Dans tous les cas, l’ancien syndic doit remettre les documents et les fonds de la copropriété à son successeur dans les délais fixés par l’article 18-2 de la loi de 1965.
Comment comparer plusieurs contrats de syndic
Le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat avant l’assemblée générale appelée à désigner le syndic (article 21 de la loi de 1965). Pour que la comparaison soit juste, demandez à chaque candidat sa fiche d’information sur le prix et les prestations proposées, dont le modèle est fixé par l’arrêté du 30 mars 2016. Identique pour tous les syndics, elle permet de mettre côte à côte les forfaits, les prestations incluses et les tarifs des prestations particulières.
La méthode la plus parlante consiste à reconstituer le coût d’une année type pour votre immeuble : forfait, plus le nombre d’assemblées et de réunions que vous tenez réellement, plus les honoraires sur les travaux prévus au plan pluriannuel. L’écart entre deux syndics apparaît alors clairement, souvent très différent de celui des forfaits bruts.
Les signaux d’alerte dans un contrat
Plusieurs indices doivent vous faire réagir : un document qui ne reprend pas la trame du contrat type, une clause de reconduction automatique, des frais facturés hors de la liste des prestations particulières, un état daté au-dessus du plafond légal, un nombre de visites ou de réunions anormalement bas, ou des horaires d’assemblée générale très restrictifs. Dans ces cas, demandez une correction avant l’assemblée générale. Un contrat non conforme reste une base fragile pour toute la durée du mandat.
Questions fréquentes
Le contrat de syndic est-il le même pour tous les syndics ?
Oui pour sa structure. Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tous les syndics professionnels utilisent le même contrat type. Seuls les prix, les volumes de prestations incluses et les tarifs des prestations particulières varient.
Quelle est la durée maximale d’un contrat de syndic ?
Trois ans, en application de l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Le contrat ne peut pas être renouvelé par tacite reconduction : un nouveau vote de l’assemblée générale est nécessaire.
Le syndic peut-il facturer des frais qui ne sont pas dans le contrat ?
Non. Seules les prestations figurant sur la liste limitative annexée au contrat type peuvent être facturées en plus du forfait, au tarif indiqué dans le contrat. Toute autre facturation est contestable.
Quelle majorité pour approuver un contrat de syndic ?
La désignation du syndic et l’approbation de son contrat relèvent de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si elle n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24, selon la passerelle de l’article 25-1.
Combien coûte un état daté au maximum ?
380 euros TTC, plafond fixé par le décret n° 2020-1229 du 21 octobre 2020. Ces frais sont à la charge du copropriétaire vendeur.
Comment savoir si mon syndic est trop cher ?
Comparez sa fiche d’information sur le prix avec celles d’autres syndics pour un immeuble équivalent, et reconstituez le coût annuel réel en ajoutant les prestations particulières effectivement facturées l’an dernier. C’est ce coût global, et non le forfait seul, qui permet de juger.
Conseil syndical : comparez avant l’assemblée générale
La mise en concurrence est le moment où un conseil syndical a le plus de poids. Chez Door-In, nous remettons notre contrat conforme au contrat type accompagné de sa fiche d’information sur le prix, et nos gestionnaires prennent le temps de le détailler clause par clause avec vous, y compris sur les prestations particulières. Votre contrat arrive à échéance ou vous souhaitez comparer ? Demandez un devis, et consultez notre guide pour changer de syndic étape par étape. Pour inscrire la désignation d’un nouveau syndic à votre prochaine assemblée, suivez notre méthode pour mettre une résolution à l’ordre du jour de l’AG.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 10-1, 18, 18-1 A, 18-2, 21, 24, 25 et 25-1) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 28) ; décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 modifié par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 ; arrêté du 30 mars 2016 relatif à la fiche d’information sur le prix ; décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 ; décret n° 2020-1229 du 21 octobre 2020 ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
