Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Plus de 500 immeubles et 15 000 lots gérés en France depuis 1964.
Le dégât des eaux est, de très loin, le sinistre le plus fréquent en copropriété. Fuite de canalisation, joint défectueux, infiltration par la toiture, machine à laver qui déborde : nos gestionnaires en traitent chaque semaine dans les immeubles du réseau. Et chaque fois, les mêmes questions reviennent. Qui déclare ? Qui paie la recherche de fuite ? Que fait le syndic ? Voici le mode d’emploi complet, tel que nous l’appliquons sur le terrain.
Ce qu’il faut retenir
Chaque occupant déclare le sinistre à sa propre assurance habitation dans un délai de 5 jours ouvrés. Le syndic déclare à l’assurance de l’immeuble dès que des parties communes sont touchées ou en cause. Pour la grande majorité des sinistres, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique qui pilote le dossier, ce qui simplifie considérablement l’indemnisation. Le réflexe numéro un reste le même dans tous les cas : couper l’eau et identifier l’origine de la fuite.
Les premiers réflexes : stopper, constater, prévenir
Avant toute démarche administrative, il faut agir :
- couper l’arrivée d’eau du logement concerné, ou faire fermer la vanne générale de la colonne si la fuite vient des parties communes
- protéger les biens et éponger ce qui peut l’être pour limiter l’aggravation
- prévenir les voisins touchés et le gardien le cas échéant
- photographier les dommages avant tout nettoyage
- alerter le syndic dès que les parties communes sont concernées ou que l’origine de la fuite est inconnue
Le constat amiable dégât des eaux, à remplir entre les parties concernées (occupant à l’origine, occupant victime, syndic pour les parties communes), n’est pas une obligation légale mais il accélère nettement le traitement du dossier par les assureurs.
La déclaration : 5 jours ouvrés, comme pour tout sinistre
L’article L113-2 du Code des assurances impose de déclarer le sinistre à son assureur dans un délai maximal de 5 jours ouvrés à compter de sa découverte. Concrètement :
- le locataire ou le copropriétaire occupant déclare à son assurance multirisque habitation pour ses biens et ses embellissements
- le propriétaire bailleur déclare à son assurance propriétaire non occupant si son lot est touché
- le syndic déclare à l’assurance multirisque immeuble dès que des parties communes sont endommagées ou à l’origine du sinistre
Pour bien comprendre ce que couvre votre contrat personnel, consultez notre article Zoom sur l’Assurance Multirisque Habitation.
La convention IRSI : comment les assureurs se répartissent les sinistres
Depuis 2018, la convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble) organise la gestion des dégâts des eaux et des incendies dont les dommages restent inférieurs à 5 000 € HT par local sinistré. Elle remplace l’ancienne convention CIDRE et couvre l’immense majorité des dégâts des eaux en copropriété.
Tranche 1 : dommages inférieurs ou égaux à 1 600 € HT
L’assureur de l’occupant du local sinistré (l’assureur dit « gestionnaire ») prend en charge l’indemnisation, sans expertise dans la plupart des cas et sans recours contre les autres assureurs. C’est le circuit le plus rapide.
Tranche 2 : dommages entre 1 600 € et 5 000 € HT
L’assureur gestionnaire pilote toujours le dossier et missionne un expert unique pour le compte de tous. Il indemnise puis exerce ses recours contre les assureurs des responsables selon un barème conventionnel. Pour la victime, l’interlocuteur reste unique.
Au delà de 5 000 € HT
On sort de la convention : expertise contradictoire classique, recherche de responsabilités en droit commun, recours entre compagnies. Le syndic joue alors un rôle central de coordination, comme nous le détaillons dans notre guide de la gestion des sinistres en copropriété.
La recherche de fuite : qui paie ?
C’est le point qui génère le plus de litiges. La convention IRSI a clarifié les choses : la recherche de fuite est organisée et prise en charge par l’assureur de l’occupant du local dans lequel les investigations doivent être menées, et son coût entre dans l’assiette du sinistre. En clair, on ne demande plus à la victime d’avancer des frais de recherche dans le logement du voisin.
Le syndic intervient lorsque la fuite provient des parties communes (colonne montante, canalisation encastrée commune, toiture, façade) : il missionne l’entreprise de recherche de fuite, fait réaliser la réparation de l’origine et transmet les factures à l’assureur de l’immeuble. La frontière entre canalisation commune et canalisation privative dépend du règlement de copropriété : notre article sur les parties communes en copropriété vous aide à y voir clair.
Attention : l’assurance indemnise les dommages causés par la fuite, mais la réparation de la cause elle même (le remplacement du joint, du flexible ou du tronçon de canalisation) reste en principe à la charge de son propriétaire, copropriétaire pour une canalisation privative, syndicat des copropriétaires pour une canalisation commune.
Le rôle du syndic, étape par étape
Sur un dégât des eaux impliquant les parties communes, le gestionnaire Door-In suit une procédure systématique :
- intervention d’urgence pour stopper la fuite (plombier, fermeture de colonne)
- déclaration à l’assureur de l’immeuble sous 5 jours ouvrés avec photos et premier descriptif
- organisation de la recherche de fuite si l’origine est incertaine
- coordination de l’expertise et accès aux parties communes
- commande des travaux de remise en état des parties communes après accord de l’assureur, ou vote en assemblée générale pour les travaux importants
- information des copropriétaires concernés et du conseil syndical jusqu’à la clôture du dossier
Sur les sinistres récurrents (mêmes colonnes, mêmes infiltrations), le syndic a aussi un devoir d’alerte : proposer en assemblée générale les travaux de fond qui éviteront le dixième dégât des eaux de l’année sur la même colonne vétuste.
Foire aux questions
Mon voisin du dessus refuse de remplir le constat amiable, que faire ?
Le constat n’est pas obligatoire. Déclarez votre sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés avec vos propres éléments (photos, témoignages, courrier au voisin). Votre assureur gestionnaire missionnera si besoin un expert et exercera les recours. Prévenez aussi le syndic, qui peut contacter le copropriétaire concerné.
La fuite vient des parties communes mais le syndic tarde à agir, quels recours ?
Adressez une mise en demeure au syndic par lettre recommandée. Sa responsabilité peut être engagée s’il laisse un désordre des parties communes endommager des lots privatifs. Le conseil syndical est votre relais naturel pour faire accélérer le dossier.
Qui paie la franchise ?
La franchise prévue au contrat reste à la charge de l’assuré indemnisé. Sur le contrat de l’immeuble, elle est répartie entre les copropriétaires comme une charge commune, sauf si un responsable identifié est tenu de la rembourser.
L’assurance peut elle refuser d’indemniser un dégât des eaux ?
Oui, dans certains cas : déclaration hors délai sans motif légitime, défaut d’entretien manifeste (joint moisi jamais remplacé), ou dommages relevant d’une infiltration exclue du contrat. D’où l’importance de l’entretien courant et de la déclaration rapide.
L’accompagnement Door-In
Un dégât des eaux bien géré, c’est un sinistre déclaré vite, une fuite trouvée vite et une indemnisation qui suit. Chez Door-In, 75 % des assurances de nos immeubles sont gérées en interne via notre partenaire Assurance : le gestionnaire et le courtier travaillent ensemble, ce qui réduit les délais à chaque étape. Pour aller plus loin, lisez aussi notre guide sur le rôle du syndic en cas d’incendie.
Sources : Code des assurances (article L113-2), convention IRSI (France Assureurs), loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
