Locataires et propriétaires, qui paie quoi ? Côté propriétaire

De quels frais le locataire d’un bien immobilier doit-il s’acquitter ? Et quels sont ceux qui restent à la charge du propriétaire bailleur ? Explications.

Qu’il s’agisse d’un petit appartement de fonction ou d’une grande maison familiale, le fonctionnement et l’entretien d’un bien immobilier implique certaines dépenses. Si ces frais restent naturellement à la charge du propriétaire occupant, cette répartition s’avère plus complexe lorsque le bien est mis en location. Eau et électricité, taxes et impôts, charges de copropriété… Comment sont répartis les frais entre le propriétaire bailleur et le locataire ?

Quels sont les frais pris en charge par le propriétaire

Pour mettre son bien en location, le propriétaire bailleur doit s’assurer que ce dernier réponde aux critères de décence définis par la loi (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). 

Un logement décent

Le bien doit être en bon état d’usage. Il ne doit présenter aucun vice ou défaut qui pourraient nuire à un usage paisible des lieux (absence d’infiltrations d’eau ou d’air, garde-corps et escaliers conformes, présence de dispositifs de ventilation et d’aération, éclairage naturel suffisant…). Il doit enfin comporter certains éléments d’équipement et de confort (chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, installations sanitaires…), en bon état de fonctionnement.

Le propriétaire du bien en location est donc responsable de toutes les réparations liées au bon fonctionnement et usage du bien. Il doit assumer tous les travaux qui permettent de garantir la décence du logement. 

L’entretien des éléments qui garantissent la sécurité du logement

Sont ainsi à la charge du propriétaire bailleur tous les frais liés à la conservation et à l’entretien des éléments de sécurité suivants :

• la maçonnerie extérieure, les menuiseries extérieures et les éléments de couverture : ils doivent assurer l’étanchéité à l’eau ;
• les portes et les fenêtres, les cheminées, les murs et les parois qui donnent sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés : ils doivent garantir l’étanchéité à l’air ;
• les garde-corps des fenêtres, les balcons, les loggias, les escaliers : ils doivent être aux normes, pour sécuriser l’accès et l’utilisation du logement ;
• les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements : ils ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude : ils doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur ;
• les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation : ils doivent assurer le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité ;
• les ouvrants et les volumes vitrés : dans les pièces principales, ils doivent apporter un éclairement naturel suffisant et donner sur l’air libre.

L’entretien des équipements qui assurent le confort du logement

Le propriétaire doit également assumer les charges liées à l’entretien des équipements de confort du bien :

• un chauffage aux normes, adapté au logement ;
• une alimentation en eau potable à l’intérieur du logement (avec une pression et un débit suffisants) ;
• des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes (qui empêchent le refoulement, avec des siphons) ;
• une cuisine ou un coin cuisine (avec un évier alimenté en eau chaude et eau froide, et avec possibilité d’installer un appareil de cuisson) ;
• des sanitaires à l’intérieur du logement (wc, lavabo, baignoire ou douche alimentée en eau chaude et eau froide). Dans les logements d’une seule pièce, les wc peuvent être situés à l’extérieur, s’ils sont dans le même bâtiment et faciles d’accès ;
• un réseau électrique qui permet d’éclairer toutes les pièces et d’alimenter tous les appareils ménagers courants.

Ravalement de façade ou réfection de la toiture de l’immeuble, réparation du chauffage ou d’une fenêtre, remplacement d’un robinet défectueux… Le propriétaire bailleur est ainsi en charge des réparations importantes, qui ne relèvent pas des réparations locatives. Mais qu’entend-on par réparations locatives ? Quels sont les frais à la charge du locataire ?