Comment faire une sous location ? Les bonnes pratiques du locataire

Chambre avec mur orange

Peut-on sous louer un appartement ? Quels sont les risques d’une sous-location ? Quelles sont les règles à respecter ? Faut-il un contrat de sous location ? Conseils et explications.

Vous partez plusieurs semaines en vacances et laissez votre logement vide ? Vous vous absentez pendant plusieurs mois et souhaitez sous-louer votre appartement, pour ne pas payer un loyer inutilement ? Si le locataire d’un logement peut en disposer librement, il n’est en revanche pas autorisé à le sous-louer sans avoir informé ou obtenu l’accord écrit de son propriétaire. Selon le type de location, le marché d’une ville (grandes villes, location saisonnière…), ou encore le nombre de mois par an souhaité de sous location, plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Zoom sur les règles et démarches indispensables qui encadrent la sous-location d’un appartement ou d’une maison.

Les avantages de la sous-location légale, définition :

La sous-location consiste pour le titulaire d’un contrat de location à louer tout ou partie du logement qu’il occupe à un tiers. Elle implique le paiement d’une contrepartie financière (un loyer). Le locataire qui héberge ou prête ponctuellement son appartement à un ami ou à un membre de sa famille n’est donc pas soumis au respect des conditions de la sous-location. 

Tentante pour n’importe quel locataire, la sous-location offre de nombreux avantages. Elle permet notamment au titulaire du bail d’économiser le montant de son loyer lorsqu’il n’occupe pas son logement. En effet, même s’il continue à verser son loyer au propriétaire bailleur, le locataire reçoit un loyer équivalent du sous-locataire. La sous-location évite également de laisser son appartement vide et sans surveillance pendant une trop longue durée (un avantage non négligeable à certaines périodes de l’année).

Quelles règles respecter pour sous-louer son logement ou appartement ? Faut il un contrat ou un bail de sous location ? Quels sont les risques encourus ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement (…) ». Ainsi, la sous-location d’un logement est en principe interdite. Cette règle est rappelée dans la notice d’information relative aux droits et obligatoires des bailleurs et des locataires, obligatoirement annexée au bail. 

Néanmoins, la loi précise que le locataire ne peut pas sous-louer son logement « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». La sous-location est donc autorisée à la condition d’avoir préalablement obtenu l’autorisation du propriétaire du logement. Ce dernier peut s’opposer à la sous-location, sans avoir à justifier son refus. 

Pour rassurer son propriétaire, le locataire du logement peut lui proposer de modifier le bail, pour transformer la location en colocation : les deux colocataires sont alors liés par une clause de solidarité et d’indivisibilité du loyer. S’il s’absente pendant une longue période, le locataire peut également proposer au propriétaire de conclure un nouveau bail directement avec le sous-locataire (cela lui permet de vérifier sa solvabilité et de profiter de toutes les garanties nécessaires).

Si le propriétaire autorise la sous-location, un contrat est conclu entre le locataire et le sous-locataire. Aucun lien juridique n’est créé entre le propriétaire et le sous-locataire : le locataire reste seul responsable des éventuels manquements du sous-locataire (dégradation du logement, impayés…).

Le propriétaire peut autoriser son locataire à sous-louer son logement en saisonnier (location ponctuelle, sur une période déterminée), à la condition que ce dernier respecte les formalités et les règles imposées. Le locataire doit notamment déclarer sa location à la mairie et s’acquitter d’une éventuelle taxe de séjour (lorsque la commune la prévoit).

Le locataire qui sous-loue son logement sans avoir obtenu l’autorisation de son propriétaire peut voir son bail résilié (le bail du sous-locataire l’est également). Il peut aussi devoir reverser au propriétaire le montant des loyers perçus au titre de la sous-location. En cas de préjudice, il peut enfin être condamné au versement de dommages et intérêts.

Des règles qui diffèrent selon le type de logement sous-loué : appartement classique, HLM, logement professionnel …

Les règles à respecter dépendent du type de logement sous-loué :

  • pour les logements vides : le locataire adresse sa demande au propriétaire bailleur (par lettre recommandée avec accusé de réception, pour plus de précautions). Il doit ensuite obtenir l’autorisation écrite de son bailleur (cette autorisation est transmise au sous-locataire, avec la copie du bail en cours). Le montant du loyer (au mètre carré de surface habitable) ne peut pas être supérieur à celui demandé au locataire, et la durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail du locataire. Ces règles s’appliquent également en cas de sous-location d’un logement meublé dont le bail a été signé après le 27 mars 2014
  • pour les logements meublés, avec un bail signé avant le 27 mars 2014 : le locataire peut sous-louer son logement si aucune clause du bail ne l’interdit. Il doit obtenir l’accord préalable de son propriétaire (par lettre recommandée avec avis de réception), si une clause du bail l’impose. Le montant du loyer demandé peut être librement fixé. En revanche, la durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle de la location.

D’autres règles s’appliquent :

  • pour les logements conventionnés Anah (avec un loyer plafonné et des locataires aux revenus modestes) : le locataire peut sous-louer son logement à une personne adulte handicapée, s’il conclut avec elle un contrat d’accueil familial. Il doit préalablement informer le propriétaire du logement, sans avoir besoin d’obtenir son autorisation. Le montant du loyer ne peut pas être supérieur à celui prévu dans le bail initial ;
  • pour les logements sociaux : la sous-location d’un logement social est interdite (sous peine de voir résilier son bail et celui du sous-locataire). En revanche, il est possible de sous-louer une partie d’un logement social à une personne âgée de plus de 60 ans ou à un adulte handicapé, avec un contrat d’accueil familial. Le locataire doit informer son propriétaire et demander un loyer proportionné à la surface sous-louée. Le bail de sous-location est conclu pour une durée indéterminée.

Comment déclarer l’argent tiré de la sous-location ?

Le locataire doit déclarer les loyers perçus au titre de la sous-location (revenus imposables). 

En règle générale, le logement est sous-loué en meublé (même si le locataire loue lui-même en location vide). Les revenus appartiennent alors à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Si le logement est sous-loué en location vide, les revenus tirés de la sous-location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.