Comment ouvrir son agence immobilière ? Quelles sont les étapes clés à respecter ? Conseils et explications.
Obtention d’une carte professionnelle, souscription d’une assurance et d’une garantie financière, choix du statut juridique de la structure, création de l’entreprise… En plus de posséder certaines qualités et compétences, le futur agent immobilier doit respecter plusieurs étapes obligatoires et primordiales pour ouvrir son agence.
Alors quels sont les prérequis indispensables pour devenir agent immobilier ? Quelles sont les démarches à effectuer pour créer son agence ? Et existe-t-il des alternatives à l’ouverture de sa propre agence immobilière ? Conseils et explications.
S’assurer de disposer des compétences et des qualités nécessaires
Avant d’ouvrir son agence immobilière, il faut s’assurer de posséder certaines qualités et compétences clés. Il est par exemple recommandé d’avoir une bonne connaissance du marché de l’immobilier et certaines compétences en matière de comptabilité-gestion d’entreprise.
Sens du contact, de l’écoute et de la communication, capacités d’adaptation et de négociation, rigueur et curiosité, présentation soignée, besoins, disponibilité… Le futur agent immobilier doit également posséder un certain nombre de qualités, qui lui apporteront une forte valeur ajoutée.
Respecter les obligations légales
Mais pour exercer la profession d’agent immobilier, il faut surtout respecter certaines obligations légales. C’est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », qui régit les activités de l’agent immobilier.
Selon ses dispositions, ce dernier doit :
- être titulaire d’une carte professionnelle (cartes T et G, pour pouvoir réaliser des transactions immobilières et se charger de la gestion locative de certains biens) : cette carte est délivrée par le président de la CCI compétente (Chambre de Commerce et d’Industrie), sous des conditions d’aptitude professionnelle (évaluée selon les diplômes et / ou l’expérience) et de moralité (aucune interdiction ou incapacité d’exercer). La carte professionnelle doit être renouvelée tous les 3 ans : pour cela, l’agent immobilier doit justifier son respect de l’obligation de formation professionnelle continue ;
- disposer d’une garantie financière, souscrite auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance, d’un établissement de crédit, de la Caisse des Dépôts ou d’une organisation professionnelle : cette garantie est obligatoire lorsque l’agent immobilier est amené à détenir et à manier des fonds, des effets ou des valeurs dans le cadre de sa mission (et pas uniquement des sommes qui correspondent à sa rémunération). Les clients sont ainsi assurés que les fonds déposés dans l’agence pourront leur être rendus en cas d’incident ;
- souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) : obligatoire, cette assurance permet de couvrir les risques financiers résultant des fautes professionnelles commises dans le cadre de l’activité de l’agent immobilier. Elle couvre également les risques de dommages corporels, matériels et immatériels liés à l’exercice de sa profession.
Quelle structure juridique ?
Avant d’ouvrir son agence immobilière, il faut également bien réfléchir à son projet et établir un business plan précis et structuré (emplacement de l’agence, type de biens et de clientèle, budget prévisionnel, objectifs…).
Vient ensuite la phase de création de sa société, avec plusieurs étapes clés à respecter :
- choisir le nom de la société et le nom commercial de l’entreprise (après avoir procédé à certaines vérifications auprès de l’INPI) ;
- choisir le type de structure juridique : l’activité d’agent immobilier peut en effet être exercée à titre individuel (entreprise individuelle), ou dans le cadre d’une structure sociétaire. Selon son profil et ses besoins, il peut choisir entre une SAS (une SASU s’il est le seul associé), une SA ou une SARL (une EURL s’il est le seul associé). La SARL (Société à Responsabilité Limitée) reste la forme juridique la plus souvent utilisée par les agences immobilières. Le choix du statut juridique de l’agence immobilière a ensuite une incidence sur le régime fiscal applicable, sur le régime social et la responsabilité des associés. L’activité d’agent immobilier ne peut pas être exercée sous le statut de micro-entrepreneur ;
- créer l’entreprise ou la société : rédiger et signer les statuts, déterminer et déposer le montant du capital social, nommer les dirigeants de la société, immatriculer l’entreprise ou la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)… Toutes les démarches de création sont à effectuer auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) de la CCI dont l’agent immobilier dépend ;
- déposer la demande de carte professionnelle auprès de la CCI ;
- ouvrir un compte séquestre, en cas de maniement de fonds (fonds, effets ou valeurs déposés par les clients) ;
- se procurer un livre de tenue de compte.
Agence indépendante ou franchisée : les différentes options pour ouvrir son agence immobilière
L’agent immobilier peut choisir d’ouvrir une agence immobilière indépendante, ou une agence franchisée. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients
Une agence franchisée
Ouvrir une agence immobilière franchisée permet de profiter de démarches simplifiées et d’un double avantage. Intégrer un réseau déjà connu évite d’abord d’avoir à construire la réputation de son agence immobilière, et les lourds investissements marketing du début. Le nom de la franchise profite d’une certaine notoriété, et sa réputation est gage de sérieux et de solidité. Créer une agence immobilière franchisée permet également de bénéficier de plusieurs formations, et de tous les conseils d’experts du franchiseur.
Mais l’ouverture d’une agence franchisée présente également certains inconvénients. En plus d’un investissement important, faire partie d’une franchise implique de verser une redevance en échange de l’utilisation de la marque. La contrepartie financière peut également se présenter sous forme de droit d’entrée. L’agence immobilière franchisée doit enfin reverser un pourcentage sur chacune des transactions qu’elle réalise.
Une agence immobilière indépendante
Créer une agence immobilière indépendante permet de profiter d’une totale liberté (dans tous les aspects du métier) et de conserver l’intégralité de ses bénéfices. Véritable chef d’entreprise, l’agent immobilier ne doit rendre de comptes à aucun supérieur et organise ses journées et son activité comme il le souhaite.
Mais il reste également le seul responsable en cas de problème sur le plan administratif, comptable, financier et commercial. En plus de prospecter, d’organiser la visite des biens, de signer des mandats et d’effectuer les transactions, l’agent immobilier doit en effet faire connaître et gérer seul son agence. Il doit donc être particulièrement productif et polyvalent.
